贷款参数
计算结果
等额本息 vs 等额本金
可视化
还款摊销表
| 期次 | 月供(元) | 本金(元) | 利息(元) | 剩余本金(元) |
|---|
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等额本息：月供 M = P·r·(1+r)n / ((1+r)n − 1)，r=年利率/12，n=年限×12；总利息 = M·n − P。
等额本金：第 k 月 = P/n + (P − (k−1)·P/n)·r；总利息 = (n+1)·P·r/2。
金额均以「分」为单位做整数运算，避免浮点误差；展示时换算为元。
📚 房贷知识要点
等额本息与等额本金的本质区别
两种还款方式的核心差异在于本金归还速度。等额本息每月还款额固定，前期利息占比高、本金占比低，适合收入稳定、追求月供可预期的家庭；等额本金每月归还的本金固定、利息逐月递减，首月月供较高但总利息更少，适合当前收入较高、计划短期内提前还贷或缩短期限的借款人。以 100 万元、30 年、年利率 3.5% 为例，等额本息月供约 4,490 元、总利息约 61.7 万元；等额本金首月月供约 5,694 元、逐月递减约 8 元、总利息约 52.7 万元，两者利息差约 9 万元。
利率怎么选：LPR 浮动还是固定
目前商业房贷利率以 LPR（贷款市场报价利率）为定价基准。选择 LPR 浮动定价的，利率会随每年 1 月 1 日或贷款发放日对应月份的 LPR 重新定价；选择固定利率的，整个贷款期内利率不变。2024 年以来 LPR 多次下调，浮动利率用户已实际享受到月供减少。判断逻辑很简单：如果你预期未来利率下行，选 LPR 更划算；如果你担心利率上涨、希望锁定成本，固定利率更安心。多数银行允许在 LPR 与固定之间转换一次，具体以贷款合同约定为准。
提前还款的时机与方式
提前还款是否划算，关键看剩余利息还有多少。等额本息在还款期前 1/3 时间内，每月还款中利息占大头，此时提前还款节省的利息最多；过了中点后，本金已还大半，提前还款的节息效果明显减弱。等额本金则在还款期前 1/4 时间内提前还款收益最大。提前还款有两种方式：一是缩短期限（月供不变、总利息大幅减少），二是减少月供（期限不变、每月压力减轻）。一般来说，缩短期限比减少月供更省利息。部分银行对提前还款有次数、金额或违约金限制，办理前建议先咨询贷款行。
公积金贷款的优势
住房公积金贷款利率显著低于商业贷款。5 年以上公积金贷款利率通常比同期商贷低 1.5–2 个百分点。以 100 万元 30 年为例，公积金贷款（利率约 2.85%）月供约 4,144 元，比商贷（3.5%）每月少还约 346 元，30 年总利息少约 12.5 万元。公积金贷款额度有上限，各地不同（如北京首套最高 120 万元、上海最高 120 万元），超出部分需用商贷补充，即"组合贷款"。组合贷款中公积金部分和商贷部分分别按各自利率计息。