关键假设参数
目标房源总价
2026 首套最低 15%
2026 首套商贷参考约 3.1%
等额本息
同地段同品质房源月租
长期看约等于通胀
可为负（看跌）试试对比
租房路径资金的机会成本
契税+中介+税费，买入时一次性
物业+维修+供暖等
计划住多少年（非贷款年限）
卖出时的税费与中介
两条路径对比
结果对假设高度敏感：房价涨幅、理财收益这两个数最关键，试着改成 0% 或 5% 反复对比。本工具未计入个税抵扣、户口、学区、通勤等非财务因素；持有成本按原房价比例静态估算。
查看净资产对比法原理
期初两条路径投入完全相同的资金 C0 = 首付 + 总价×交易成本%：
• 买房路径：C0 换成房子，每月支出 = 月供 + 持有成本/12；期末净资产 = 房屋价值×(1−卖出成本%) − 剩余本金；
• 租房路径：C0 全部按理财收益复利；每月把（买房月支出 − 当月租金）的差额也投入理财（租金每年按涨幅上调；差额为负则从理财中取出）；期末净资产 = 理财终值；
• 反超年份 = 买房净资产首次 ≥ 租房净资产的年份。所有金额按月、以「分」为整数运算。
逐年净资产对比表
| 年份 | 买房净资产 | 租房净资产 | 差额（买−租） |
|---|
显示前 5 年 + 最后 5 年，中间年份折叠。
租买决策经验法则（2026）
- 租售比是最快的初筛：月租 ÷ 总价 ≥ 1/600（年租售比 2%+）时买房相对划算；低于 1/800 的城市，纯财务角度租房常常更优。
- 住得越久越该买：交易成本（约 2.5%）+ 卖出成本被摊薄的年限越长，买房越有利；3 年内大概率换城市，租房更灵活。
- 房价不涨情形务必测一遍：把房价涨幅改成 0%，看净资产差多少——这决定你能否承受"买了不涨"的机会成本。
- 月供别压满：先跑购房能力计算器确认月供收入比 ≤ 40%，再来看租买对比，避免为了"划算"透支现金流。
- 非财务因素有权重：落户、学区、稳定性、改造自由 vs 流动性、职业灵活性，给它们打分再加权，别只看钱。
相关工具
❓ 常见问题
租房还是买房到底怎么决策？
分三层：① 财务层——用本工具按你的真实假设测净资产差；② 现金流层——月供收入比不超过 40%，留足应急金；③ 生活层——居住年限（3 年内换城市倾向租房）、落户学区需求、职业灵活性。财务只是必要条件，不是充分条件。
房价涨幅多少，买房才比租房划算？
粗略规律：当房价年涨幅 ≥ （理财收益 + 持有成本率 + 交易成本摊薄）时，买房占优。理财 2.5%、持有成本 0.8%、10 年摊薄交易成本约 0.3%/年，则房价涨幅约需 3.5%+/年买房才明显划算；涨幅为 0 时，多数高租售比城市租房路径净资产更高。用工具把涨幅改成 0%、1%、3% 各跑一遍最直观。
买房的交易成本有哪些？
买入：契税 1%-3%、中介费（二手房 1%-2%）、评估费与登记费。持有：物业费、供暖费、维修基金分摊、装修摊销。卖出：增值税（满二免）、个税（满五唯一免）、中介费。本工具把它们简化为"交易成本%"与"卖出成本%"两个参数，默认 2.5% 与 1%。
月供和租金怎么公平对比？
不能只比"月供 vs 租金"。买房月支出 = 月供 + 物业维修等持有成本；但月供里含本金部分，相当于强制储蓄，而租金是纯消费。公平的比法就是净资产法：两条路径期初投入相同、每月现金流差额都进理财，看期末谁的钱多。
什么情况下租房更合适？
① 未来 3-5 年可能换城市或换工作；② 所在城市租售比极低（月租÷总价低于 1/800）；③ 首付要掏空六个钱包且月供收入比超 50%；④ 收入不稳定或创业期；⑤ 房价长期横盘预期下理财收益又高于租金回报。租房不是"没买房"，而是一种把资金留在流动资产里的主动选择。